Da li je moguće prodati nekretninu nad kojom je uspostavljena hipoteka?

Najveći broj stambenih kredita uzimaju se na period od 15 do 30 godina. Šta se dešava u situaciji kada želite da prodate nekretninu pre nego što ste otplatili stambeni kredit? Prodaja pre otplate stambenog kredita je moguća i u praksi sve prisutnija.

Odgovor na vaše pitanje: Sve dok je vrednost nekretnine viša od iznosa hipoteke nad njom uspostavljene moći ćete da zaradite nakon što isplatite troškove prevremene otplate kredita.

 

Koraci u prodaji  i prevremenoj otplati stambenih kredita obezbeđenih hipotekom

Korak broj 1: Kontaktirajte banku

Najpre se raspitajte kod trenutnog zajmodavca o otplati kredita prilikom prodaje kuće . Ukoliko želite da prevremeno otplatite kredit, delimično ili u celosti, potrebno je da banci podnesete pisani zahtev. Tom prilikom dobiće potvrdu o visini duga, uz napomenu da visina duga važi na dan izdavanja potvrde. Ukoliko prevremenu otplatu ne izvršite istog dana, već to učinite kasnije, neophodno je da na taj dan još jednom proverite visinu duga, jer će on biti uvećan za iznos kamate za protekli period.

Prevremena otplata kredita regulisana je Zakonom o zaštiti korisnika finansijskih usluga. On predviđa da korisnik ima pravo da u bilo kom momentu, u potpunosti ili delimično, izvrši svoje obaveze iz ugovora o kreditu, u kom slučaju ima pravo na umanjenje ukupne cene kredita za iznos kamate i troškova za preostali period trajanja tog ugovora (prevremena otplata).

Članom 36, stav 2, Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga banka može  da ugovori naknadu za prevremenu otplatu kredita čiji je predmet kupovina nepokretnosti ako je ugovorena fiksna ili promenljiva nominalna kamatna stopa. Naknada se može ugovoriti do visine pretrpljene štete zbog prevreme otplate, a najviše do 1% iznosa prevremeno otplaćenog kredita i to ako je period između prevremene otplate i roka ispunjenja obaveze iz ugovora o kreditu duži od jedne godine. Ako je ovaj period kraći ova naknada ne može biti veća od 0.5% iznosa prevremeno otplaćenog kredita.

Korak 2: Odredite prodajnu cenu nekretnine

Uz pomoć svoj agenta za prodaju odredite realnu vrednost nekretnine koju želite da prodate. Idealna situacija bi bila da prodate nekretninu po vrednosti koja vam omogućava da u potpunosti prevremeno otplatite stambeni kredit, isplatite agencijsku proviziju i ostale troškove zatvaranja kredita  Uverite se da li ima finansijskog smisla prodavati nekretninu – odnosno razmislite koliko će vam novca ostati nakon zatvaranja kredita i svih pratećih troškova.

Kako prodati nekretninu čija vrednost opada?

Nije nemoguće prodati nekretninu čija je trenutna vrednost niža od vrednosti hipoteke koja je nad tom nekretninom uspostavljena, ali prodavac mora biti svestan koje su posledice takve prodaje.

U ovakvoj situaciji za prodavca je najpovoljnija opcija da odloži prodaju ukoliko mu okolnosti to omogućavaju i da nastavi da plaća stambeni kredit sve dok se situacija na tržištu ne popravi. Jedna od opcija može biti i izdavanje, dok se ne povrati  vrednost, a da za to vreme prihodi stečeni po osnovu zakupa pokrivaju mesečne obaveze proizašle iz stambenog kredita.

Iako ne idealna, ukoliko vam se žuri sa prodajom, moguća je i opcija da razliku u vrednosti uspostavljene hipoteke banci nadoknadite iz svog džepa.

Kako prodati nekretninu koja je pod hipotekom? 

Većina kupaca kada čuje da je stan pod hipotekom ubrzo odustane od kupovine. Ali postoji nekoliko načina da sigurno prodate stan pod hipotekom.

Prodavac može da obriše hipoteku do dana zaključenja ugovora. To može da uradi tako što će isplatiti sve preostale rate za kredit i tako izmiriti dug prema banci. Često se dešava da prodavac  iz kapare dobijene od kupca isplati hipoteku. Kapara se daje prilikom zaključenja predugovora o prodaji. Kada prodavac obriše hipoteku iz katastra nepokretnosti, on kupcu dostavlja list nepokretnosti bez tereta i zabeležbi. Uz to je potrebno da prodavac dostavi i rešenje o brisanju hipoteke, doneto od strane nadležne službe za katastar nepokretnosti.

Druga opcija je da kupac deo cene nekretnine isplati direktno banci. U tom slučaju prodavac od banke traži pismo o namerama u kojem se banka obavezuje da će nakon izmirenja celog duga obrisati hipoteku. Pored pisma o namerama prodavac od banke mora da zatraži i potvrdu o stanju duga. Nakon overe ugovora o prodaji nekretnine kupac će, prateći instrukcije banke, jedan deo ugovorene cene nekretnine isplatiti na namenski račun prodavca u banci. Nakon ove isplate prodavac je dužan da pribavi svu potrebnu dokumentaciju kao u prethodnom slučaju.

Treća opcija je najnepovoljnija po kupca i shodno tome u praksi se retko pojavljuje. Kupac može da isplati ugovorenu cenu direktno na račun prodavca, a da prodavac tim novcem isplati banci dug. Nakon toga, procedura oko dokumentacije je ista. Ova opcija nije povoljna po kupca jer se može dogoditi da prodavac ne ispuni svoje obećanje i da kupac završi sa nekretninom koja je i dalje opterećena hipotekom.